Vælger du et nøglefærdigt hus?

Der er mange vanskelige valg, og vi har her beskrevet et par forhold du skal overveje før du bygger

Der findes mange måder at bygge på, med alt lige fra de forskellige typer huse, til hvordan man entrerer med hhv. arkitekter, ingeniører, kommunen og så selve håndværkerne. Og er du allerede blevet forpustet nu, så er købet af et nøglefærdigt hus nok lige noget for dig.

Et nøglefærdigt hus behøver ikke at være et typehus

Definitionen på et nøglefærdigt hus gælder ikke kun typehuse, som vi kender det fra Huscompagniet, Lind & Risør, Eurodan og alle de andre større typehusfirmaer. Reelt kan en simpel tømrermester også levere et nøglefærdigt hus, ved at indgå en totalentreprise med jer som bygherre. Man kan også sagtens bestille et nøglefærdigt hus hos en udførende entreprenør, men så selv stå for al projektering, (design og tegning af huset). Dette kendes ofte som en hovedentreprise. Men i det tilfælde har man sin egne rådgivere, typisk i form af en projekterende arkitekt eller ingeniør, som laver beskrivelsen af og tegningerne til huset.

Hvad er et nøglefærdigt hus?

Et nøglefærdigt hus defineres oftest om et helt nyt hus, som man kan flytte ind i med det samme, når man modtaget nøglerne. Man har ydermere kun kontakt til én aktør, værende en totalentreprenør, som sørger for det hele, og hvor man reelt bare kan pege på en løsning, og bede om at få udført dette.

Man skal altså ikke gøre noget selv, men blot betale pengene til tiden, og så ellers flytte ind når man har fået nøglerne til huset. Det er faktisk lidt ligesom at købe en ny bil.

I en totalentreprise er alle byggeriets mange aktører typisk samlet under én hat. Altså har I som bygherre kun ét kontraktforhold til enten et typehusfirma eller en håndværksvirksomhed. Totalentreprenøren hyrer alle de andre aktører ind under sig, lige fra arkitekter og andre rådgivere, til udførende entreprenører.

Fordele og ulemper ved nøglefærdige huse

Ulemper

Ulemperne ved et nøglefærdigt hus kan ofte være, at man har lidt mindre indflydelse på husets design og udførelse. Der bliver taget en masse beslutninger om løsninger for en, og det kan betyde, at man står med en given løsning, som man måske selv ville have lavet lidt anderledes – eller ens egen bygherrerådgiver mener skulle have været anderledes.

En total- eller hovedentreprenør kan have lidt andre motiver, (ofte økonomiske eller praktiske) for at vælge mindre gode løsninger. Og her har man så typisk mindre at skulle have sagt.

Fordelene

Fordelene ved et nøglefærdigt hus, opvejer ofte ulemperne. Den primære fordel ved et nøglefærdigt hus er den økonomiske. Et nøglefærdigt hus, har som oftest en fast pris! Når først man har indgået en fast aftale om et nøglefærdigt hus, herunder at man kender alt indhold i dette, så er prisen fast. Der bør derfor ikke komme nogle uforudsete udgifter ved opførelsen af huset, og hvis der gør, så er det totalentreprenørens eget ansvar, og dermed ham der skal afholde udgiften.
Der findes desværre undtagelser for reglen, men det vedrører typisk jordarbejderne på grunden, eller bygherres egne valg om ændringer undervejs.

En anden stor fordel er selve beskrivelsen af huset. Man ved ofte ned til mindste detalje hvad det er man køber i et nøglefærdigt hus, med alt lige fra mursten til farven på væggen. Og dette er en kæmpe fordel, og som oftest det der kan gå frygteligt galt – og ofte gør det – med andre former for byggeaftaler.

Man har som oftest meget detaljerede tegninger og illustrationer, som viser hvad det er, man køber. Det bedste ved eksempelvis typehusene er, at de ofte har et referencehus stående et sted, så man helt præcist kan se hvad det er man kan forvente af ens eget færdige hus.

Én kontraktmæssig forpligtelse er også en stor fordel. Skulle der være et problem med huset, så er byggebranchen god til at give aben videre. En håndværker mener ofte det er den anden håndværkers skyld, og denne mener det er arkitektens skyld. Og her kan man ofte som bygherre nemt blive fanget, som en lus mellem to negle. Ved en hoved- eller totalentreprise skal man ”kun” diskutere med én hovedansvarlig, og så må han slås med den rette om ansvar for udbedring.

Behov for en bygherrerådgiver?

I byggeriet findes forskellige roller, og det er vigtigt at I kender jeres placering som bygherre i dette. Der findes forskellige opsætninger, og man kan som bygherre lave individuelle aftaler med alle parterne, helt ned til den enkelte underentreprenør –men det anbefales dog på ingen måder! Og det er i virkeligheden her, at et nøglefærdigt hus eller en totalentreprise har sine største fordele for bygherrer.

En bygherrerådgiver derimod er jeres rådgiver i hele denne proces. Og selvom der sidder en masse såkaldte rådgivere klar til at råde og vejlede jer i jeres byggeri, så kan man diskutere deres uvildighed. Rådgiverne hos typehusfirmaet kan lidt sammenlignes med din bankrådgiver. Personen kan være meget kompetent og oprigtigt ønske det bedste for jer og jeres kommende husprojekt, men de er nu engang også sælgere, som skal sælge jer ikke blot et produkt, men mange. Så allerede her, bør man overveje at inddrage en bygherrerådgiver, som er uvildig og ikke skal sælge jer nogle særlige produkter eller løsninger.

Stadigvæk rigtig mange beslutninger

På trods af, at der er tale om nøglefærdige huse eller sågar et typehus, så er der stadigvæk rigtig mange beslutninger, som I som bygherre skal tage. Der skal tages beslutning om alt lige fra husets placering på grunden, til type, størrelse, tagsten, mursten, døre og vinduer, energikilde, isolering, køkken, bad, klinker på gulvene, trægulv, fodpaneler, stikkontakter og deres placering, udendørshaner, farve på væggene og meget meget mere.

Med hensyn til mange af disse valg er det ofte rigeligt fint med ”sælgerne”. Men som nævnt kan en uvildig bygherrerådgiver rådgive og vejlede jer i denne proces. Rådgivningen kan være om alt fra specifikke løsninger, til mere æstetiske valg, som lys og farver og anden arkitektur.

Hvad gør en bygherrerådgiver?

Man kan sige, at jo tidligere en bygherrerådgiver kommer på, jo større forskel kan han/hun gøre. Jo før i processen man opdager dårlige løsninger eller reelle mangler i selve projektet, jo mere kan der sikres og spares. For når først man er i gang med at bygge huset, er der tale om ekstra udgifter, og nogle ting kan praktisk ikke ændres, når først man er gået i gang – i hvert fald ikke uden enorme omkostninger.

Et eksempel kunne være manglende ventilation. En hovedentreprenør foreslår et beskedent ventilations-princip med naturlig ventilation med gammeldags aftræk fra bad, køkken og bryggers. Dette er erfaringsmæssigt ikke længere tilstrækkeligt, og man bør gå efter et balanceret ventilationsanlæg med varmegenvinding. Alt sammen for at få et sundt, godt og energivenligt hus.
Bevares det koster noget ekstra, men skal det laves efterfølgende fordi indeklimaet i huset er elendigt, koster det nok det dobbelte – hvis det overhovedet kan lade sig gøre.

Læs vores artikel Bygherrerådgiver

Klik Her

Tilsyn med byggeriet

Ud over ovenstående bruges en bygherrerådgiver ofte til kontrol af husets opførelse og kvalitet, samt rådgivning til jer undervejs, skulle der ske noget uventet.

Kontrollen kan laves simpelt ved at hyre en bygherrerådgiver ind, i form af en byggesagkyndig, til at deltage ved selve overdragelsen af nøglerne, også kaldet afleveringsforretningen.

Men på dette tidspunkt er der allerede indbygget en masse skjulte konstruktionen, som ikke kan kontrolleres ved afleveringen. Læs mere om selve afleveringsforretningen senere.

En tilsynsførende bygherrerådgiver følger byggeriet fra sidelinjen fra dag 1, og er jeres sikring imod, at der ikke springes over hvor gærdet er lavest, eller at der reelt laves fejl eller sågar ulovligheder.

Et godt tilsyn af et byggeri handler derfor om timing.
Den tilsynsførende skal være på det rette sted, på det rette tidspunkt.
De klassiske eksempler på gode tilsyns-tidspunkter i byggefasen er følgende, og fælles for dem alle er, at disse konstruktioner er helt eller delvist indbygget og skjult efterfølgende:

Fundamentstilsyn

• Sikrer at fundamentet udføres som det skal, med kontrol af udgravninger, betonstøbning, armering og generel udførelse.

Terrændækstilsyn

• Sikrer at hele betongulvet udføres korrekt, med isolering, armering, installationer, (gulvvarme mv.), radonsikring mv.

Tagkonstruktionstilsyn

• Kontrol med de opsatte bagvægge, (husets bærende vægge), udførelsen af hele tagkonstruktionen med forankring, vindafstivning, planhed mv.

Murværkstilsyn

• Kontrol af det udførte murerarbejde mht. stenleverance, udseende, afvaskning og afsyring, udførelse af fugtisolering, varmeisolering mv.

Dampspærretilsyn

• Kontrol af husets tæthedsplan, som oftest udføres med en dampspærreplast som gemmes i lofter og evt. vægge.
• Her begynder huset også at være nået langt, så her kontrolleres også mange andre ting, såsom installationer og opfølgning på tidligere påtalte mangler.

Vådrumstilsyn

• Kontrol af den vigtige og lovpligtige vådrumssikring af badeværelserne. Selve udførelsen af husets vådrum kontrolleres herunder med fald på gulve, indretning, installationer mv.
• Kontrol af huset generelt og dets færdiggørelse, tidsplan mv.

Alternativer

• Alt efter husets type mv. kan der være andre former for vigtige tilsyn, eksempelvis tilsyn med kældervægge, etageadskillelser, (huse med 1. sal), særlige installationer, fugttilsyn mv.

En tilsynsplan skal selvsagt tilpasses det enkelte og individuelle hus.

Læs mere om vores byggetilsynspakker 

Klik Her

Deltagelse på afleveringsforretning

Det vigtigste er dog, at huset gås grundigt igennem mindst én gang ved færdiggørelsen. Dette skal udføres af en kompetent byggesagkyndig, som kender den type hus som der er blevet bygget. De fleste mennesker kan sagtens gennemgå overflader for skrammer, skidt og møg mv. Men en byggesagkyndig kigger udover dette også på selve udførelsen, og kontrollerer at der er leveret det aftalte.

Der er desuden en masse tolerance-begreber og regler for hvordan man gennemgår og godkender udførte håndværksydelser, og disse skal den byggesagkyndige kende, eller vide hvor han finder dem.

Det vigtigste er dog, at huset gennemgås grundigt for særligt ridser og skader – funktionsmæssige mangler skal man nok opdage. Men er der ridser i vægflader, gulve, klinker, lofter og glas mv., så er det vigtigt at disse påpeges ved en afleveringsforretning. For efter huset er blevet overdraget til bygherren, så er det bygherres ansvar. Og dermed også bygherres eget ansvar, hvis der skulle findes en skade efterfølgende.

Der er skrevet tykke bøger om afleveringsforretninger og de praktiske opgaver i dette. Huset skal gennemgås, vigtige dokumenter skal overdrages, og så en række andre formaliteter såsom at blive introduceret til brugen af det nye hus, dets installationer mv. Af samme grund er det særdeles vigtigt, at have de/den rette rådgiver på.

Moderne aflevering med førgennemgang

I dag er det heldigvis de fleste seriøse entreprenører som bruger principperne i en føraflevering. En føraflevering, eller en førgennemgang er, at man gennemgår huset for fejl og mangler en til to uger før husets endeligt skal afleveres, og I måske skal flytte ind.

Idéen er, at huset skal være 95-100 % færdigt, og så gennemgår man de mangler som der er. Der udarbejdes en mangelliste, så man er enige om de fejl og mangler der er; og så har entreprenøren nu 5-10 arbejdsdage til at gøre sig helt færdig. Det er dermed hensigten, at I kan flytte ind i et helt mangelfrit og nøglefærdigt hus, hvor I ikke i de efterfølgende uger, måneder skal have håndværkere rendende i tide og utide.

Har din entreprenør ikke planer om dette, så sørg for, at dette bliver en del af jeres aftalegrundlag.
På den måde kan selve afleveringsforretning også bruges på de ovenstående formaliteter, frem for at rende rundt og finde malermangler og sorte fingre på væggene.

Læs mere om afleveringsforretninger.

Klik Her

Byggetilsynspakke

Med en 360° Tilsynspakke fra Byggesagkyndig.nu er alle de ovenstående tilsyn samt deltagelse på både førgennemgang og endelig afleveringsforretning inklusiv. Læs mere om byggetilsyn her eller læs om køberrådgivning her, hvis du allerede har fundet drømmeboligen.